Une loi anti-squat qui permet d’améliorer la protection des propriétaires bailleurs.
Proposition de loi présenté par M. Guillaume Kasbarian, Mme Aurore Bergé et M. Laurent Marcangeli.
Cette loi a pour but de « protéger les logements contre l’occupation illicite ».
Vous avez sûrement entendu parler des histoires de squat de biens. Celles-ci sont très médiatisées ces dernières années car elles démontrent parfois des situations extraordinaires comme une impossibilité au propriétaire du bien de faire partir les squatteurs sous peine d’être attaqué par ces mêmes squatteurs pour violation de domicile !
En termes de chiffres, on compte 124 dossiers de squat en France en 2021, et seulement 75 % des propriétaires ont pu récupérer leur logement. Ces chiffres ont pu être relevé depuis la mise en place d’un observatoire des squats par la ministre du logement, Emmanuelle Wargon. Les locataires en situation d’impayé qui restent dans le logement ne sont pas comptés dans ces données. On constate également que les squatteurs et mauvais payeurs connaissent de mieux en mieux leurs droits et mettent rapidement tout en œuvre pour mener la vie dure aux propriétaires.
La durée moyenne de la procédure d’expulsion d’un locataire qui ne paye pas son loyer se situe autour des 18 mois.
Avant de résumer ce projet de loi, il est important de rappeler quelques chiffres évoqués par M. Kasbarian. 64 % des propriétaires bailleurs n’ont qu’un seul bien en location et ces propriétaires sont constitués pour 1/3 de retraités. Ces données rappellent à quel point le nombre de « petits » propriétaires existe. Pour ces bailleurs, le revenu issu de la location est vital, soit pour assurer une retraite, soit pour rembourser un crédit. Ils n’ont pas les moyens de faire face à plusieurs mois, voire années sans loyer. Les banques ne sont pas aussi clémentes que l’État et n’accepteront pas les incidents de remboursement de prêt récurrent.
Il ne faut pas oublier qu’un bail est avant tout, un contrat qui lie locataires et propriétaires. Chaque partie se doit de le respecter.
Si un logement devient insalubre et que le locataire ne parvient pas à obtenir la réparation auprès du propriétaire, le locataire peut aller en justice ou tout simplement quitter le logement après son préavis. En revanche, si le locataire refuse de payer son loyer, le bailleur n’a d’autre choix que d’engager les démarches de mise en demeure voire d’expulsion par la voie juridique qui peut prendre plusieurs mois. Il n’existe aucun autre moyen légal et plus rapide de donner congé à un locataire récalcitrant.
Que dit la loi anti-squat et que va-t-elle changer pour les propriétaires ?
Elle a été adoptée en première lecture le 2 décembre 2022.
Un premier chapitre vise à alourdir les sanctions envers les squatteurs.
Un squatteur sera désormais passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Ces chiffres ne sont pas anodins puisqu’ils sont identiques aux sanctions encourus par un propriétaire qui expulserait de lui-même. La notion de violation de domicile s’étend également aux logements non meublés (résidence secondaire).
Un deuxième chapitre visant à améliorer la procédure dans le cas d’impayé de loyer.
Dans ce chapitre apparait la notion de « délit d’occupation sans droit ni titre ». Celui-ci concernera aussi bien les squatteurs que les locataires défaillants qui resteraient dans le logement malgré la procédure d’expulsion terminée, ils peuvent subir une peine allant jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende.
La clause résolutoire permettant au propriétaire de résilier le bail automatiquement lorsqu’un « commandement de payer est demeuré infructueux », devient obligatoire et systématique dans tous les baux de location. Les locataires pourront toujours, sur demande au juge, demander un délai de paiement pour rembourser leurs impayés de loyer. Le juge pourra également suspendre cette résiliation si le locataire a repris les paiements. Et enfin le texte prévoit de réduire les délais de certaines procédures dans le traitement des impayés.
Cette loi va sûrement aider les propriétaires concernant les squats, mais concernant les impayés de loyer ça reste à voir. La clause résolutoire était déjà présente dans beaucoup de baux et ça n’a pas pour autant freiné les mauvais payeurs. Les cas de procédure d’expulsion qui vont jusqu’au bout sont peut-être en faible pourcentage mais les cas d’impayés et de problèmes liés aux locataires ne respectant pas les lois sont plus nombreux.
Puisque les squats sont désormais référencés, on pourra voir l’impact de cette loi plus précisément dans les prochains mois une fois sa promulgation faite.