Définition :
Le dispositif Monuments Historiques (MH) est un régime fiscal destiné aux propriétaires de biens classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments
Historiques (ISMH). Il vise à favoriser la restauration et la conservation du patrimoine architectural français en offrant une déduction fiscale très avantageuse sur les travaux réalisés.
Caractéristiques principales :
1. Éligibilité du bien :
o Le bien doit être classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques.
o L’acquisition d’un bien MH peut se faire directement ou par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) transparente (imposition
directe des associés).
o Le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans après acquisition.
2. Avantages fiscaux :
o Déduction de 100 % des travaux de restauration et d’entretien sur le revenu global du propriétaire.
o Aucune limite de plafond sur la déduction des charges (contrairement aux dispositifs de défiscalisation classiques).
o Si le bien génère des revenus locatifs, il est possible de déduire les charges foncières des revenus fonciers.
o Exonération totale des droits de succession si une convention est signée avec l’État pour ouvrir le monument au public (au moins 40
jours/an).
3. Obligations du propriétaire :
o Obligation de conserver le bien pendant 15 ans après acquisition.
o Les travaux doivent être validés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
o Si le bien est ouvert au public, des conditions spécifiques doivent être respectées.
Avantages :
✔️ Déduction fiscale optimale : aucun plafonnement, possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux.
✔️ Valorisation patrimoniale d’un bien unique et prestigieux.
✔️ Transmission facilitée avec exonération des droits de succession sous conditions.
✔️ Possibilité de bénéficier de subventions et d’aides de l’État ou de la Fondation du Patrimoine.
Inconvénients :
❌ Contraintes administratives lourdes : approbation des travaux par l’ABF et suivi strict du projet.
❌ Engagement de détention de 15 ans, limitant la liquidité du bien.
❌ Coût des travaux souvent très élevé, pouvant dépasser les estimations initiales.
❌ Rentabilité locative limitée : les loyers doivent rester cohérents avec l’état du bien et les obligations patrimoniales.
Conclusion :
L’investissement en Monuments Historiques est une opportunité unique pour les investisseurs souhaitant allier passion du patrimoine et optimisation fiscale. Ce
dispositif permet une déduction fiscale maximale tout en contribuant à la préservation du patrimoine français. Cependant, il implique des contraintes importantes en matière de gestion, de travaux
et de durée de détention.