Oui c'est vrai, on entend souvent parler de SCI lorsqu'il s'agit de préparer la transmission d'un patrimoine immobilier. Ce type de structure permet de mettre en place des stratégies qui peuvent être particulièrement performantes.
Cependant, on oublie qu'avant de transmettre un patrimoine immobilier, on s'intéresse d'abord à le créer afin d'en tirer des revenus qui viendront souvent compléter les pensions retraites à terme. Et pour les plus précoces, ces revenus leurs permettront peut être de trouver leur liberté financière et de prendre du recul d'un point de vue professionnel de manière anticipée.
Lorsqu'il s'agit de revenus, il convient de distinguer 2 cas de figure :
- La SCI transparente relevant de l'article 8 du Code Général des Impôts (CGI).
- La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)
Traitement des revenus d'un SCI transparente :
Dans le cadre de la SCI à l'IR, les résultats sont taxés entre les mains de chaque associés dès qu'ils sont constatés. Cela génère donc des revenus non maitrisés et donc des impôts non maitrisés.
Pour mémoire, la fiscalité applicable est composée de l'impôt sur le revenu par application de la tranche marginale d'imposition auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2% à ce jour.
Exemple :
Un contribuable dans la tranche à 30%, va se retrouver avec
un revenu ponctionné de 47,2% de fiscalité (30% +17,2%).
Traitement des revenus d'une SCI à l'IS
Les résultats enregistrés dans une SCI à l'IS sont des bénéfices qui sont soumis à l'impôt sociétés. A ce jour, ce barème est proportionnel et comporte 2 tranches :
- Pour la tranche de bénéfices inférieure ou égale à 38 120€, l'impôt société est de 15%.
- Pour la tranche de bénéfices supérieure à 38 120€, l'impôt société est de 25%.
Les bénéfices enregistrés NE SONT PAS SOUMIS aux prélèvements sociaux de 17,2% !
Les associés, quand à eux, ne sont taxés que sur la part de dividendes distribués. Cela permet de générer des revenus maitrisés et donc un impôt maitrisé.
Pour information, les dividendes perçus sont imposés entre les mains de chaque associés par application du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) autrement nommé "Flat Tax" de 30% (12,8% IR + 17,2% de PS) ou bien par intégration dans les revenus et application du barème progressif de l'impôt sur le revenu après un abattement de 40%.
À ce stade, on se rend compte que la stratégie utilisant la SCI à l'Impôt Société est la plus intéressante.
Cependant, l'impôt sur les revenus, bien que maitrisé, demeure encore présent et reste... douloureux !
Comment réduire cette fiscalité de manière significative ?
Il existe deux voies que nous vous proposons d'explorer :
Voie 1 : Substituer aux dividendes des prélèvements non taxés.
En préambule, nous rappelons que tout prélèvement sur un compte courant d'associé constitue une remboursement de
créance qui par nature, n'est pas assujetti à l'impôt sur le revenu.
La première solution sera donc d'utiliser votre SCI à l'IS comme un support d'épargne. Il suffira de placer régulièrement du capital en compte courant d'associé tant que vous n'aurez pas besoin de revenu. Le compte courant d'associé va progresser au rythme de vos épargnes et le jour où vous aurez besoin de revenus complémentaires, il suffira de faire des remboursements du compte courant d'associé, en fonction de vos besoins, pour obtenir des compléments de revenus non taxables.
Pendant la "phase d'épargne", la SCI pourra placer le capital cumulé sur le compte courant d'associé (Exemple : achat de parts de SCPI) afin de générer des revenus qui ne seront taxées qu'à l'IS (15 ou 25% suivant les montants).
La seconde solution consiste à créer un compte courant d'associé par modification de la consistance de son patrimoine.
En clair l'associé décide de céder un bien à la SCI soumise à l'IS en contrepartie d'un prix payable en compte courant. Il s'agira donc d'inscrire en compte courant, la dette de la SCI au profit de l'associé.
Par cette stratégie, on substitue l'impôt sur les sociétés à l'impôt sur les revenus pour les loyers générés par le bien cédé et l'associé pourra tirer des revenus non taxés par remboursement de son compte courant d'associé lorsqu'il en aura besoin.
Remarque : Pour ce type de stratégie, une analyse de situation est nécessaire car il conviendra d'explorer les coûts liés à la cession de l'immeuble à la SCI.
Par ailleurs, il faudra aussi tenir compte de la probabilité éventuelle de revente du dit bien, une fois qu'il appartiendra à la SCI (Plus-value potentiellement importante du fait de l'amortissement de l'immeuble au sein de la société à l'IS).
Les solutions visant à résoudre ses problèmes existent mais nous ne pouvons les détailler dans cet article car elle dépendent de la situation de chaque famille.
Pour connaître la solution qui pourrait vous convenir, il suffit de nous contacter.
Voie 2 : Réduction ou annulation de l'assiette de taxation
Cette voie consiste à procéder à une réduction de capital par le rachat de droits sociaux.
À la différence des dividendes qui sont imposables en totalité, l'assiette imposable dans le cadre de la cession de droits sociaux est représentée par la différence entre le prix de cession des parts et leur prix d'acquisition.
Il est possible de réduire encore l'assiette imposable en respectant la sacro sainte règle qui consiste à donner avant de céder.
En effet, la donation de la nue propriété des parts sociales de la SCI à l'IS permettra de purger les plus values. Ainsi la réduction de capital qui s'en suivra permettra à l'usufruitier (donc l'associé) de récupérer tout le capital qui deviendra un quasi-usufruit sans que cela ne puisse être qualifié d'abus de droit.
Il ne faudra pas oublier de stipuler une clause de quasi-usufruit dans l'acte de donation préalable afin que ces dettes soient déduites de l'actif successoral, le jour de l'ouverture de la succession de l'associé.
Nous le concédons, ces stratégies sont très puissantes mais nécessitent un peu de prudence et d'analyse préalable afin de les adapter à chaque situation. Pour cela, nous ne pouvons que vous inciter à prendre rendez-vous avec un professionnel du patrimoine.
Du coup, si vous nous avez lu jusqu'ici, vous pouvez aller jusqu'au bout de votre démarche et prendre contact avec nous. Nous aurons plaisir à vous accompagner dans votre réflexion.