SCPI - Société Civile de Placement dans l'Immobilier
L'accès facile à l'immobilier
Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, on pense souvent à des montants importants qui nécessitent souvent le recours à un prêt bancaire. Mais
heureusement, les SCPI sont venues apporter une solution à cette problématique qui rendait souvent l'immobilier d'investissement inaccessible à certaine bourses.
Les tickets d'entrée sont généralement faibles. L'opération consiste à faire l'acquisition de parts de SCPI dont la valeur oscille entre 200 et 1 000 €. La souscription minimale est souvent entre 5 et 10 parts.
Vous pouvez donc être propriétaire immobilier en investissant un capital de 1 000€ seulement. Chacune des parts vous donnent ainsi droit à un loyer, généralement versé tous les trimestres. Par ailleurs, la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI est évalué chaque année et donne lieu à un ajustement de la valeur des parts que vous détenez.
Il existe 3 types de SCPI :
- Les SCPI de RENDEMENT qui génèrent des revenus réguliers issus des loyers encaissés par la société.
- Les SCPI de CAPITALISATION qui vous permettent de miser sur une plus-value importante au moment de la revente mais qui n'offre pas de versements de loyers.
- Les SCPI FISCALES qui permettent d'optimiser votre fiscalité en investissant dans un dispositif qui vous autorise à profiter d'une réduction d'impôts.
Ces SCPI peuvent être à CAPITAL FIXE et n'être accessible que dans le cadre d'une augmentation de capital ou bien à CAPITAL VARIABLE et demeurer accessible à tout moment. Il est évident que la liquidité est bien meilleure dans le second cas pour ceux qui souhaitent vendre leur part et récupérer leur fonds.
Et la fiscalité dans tout ça ?
Les versements perçus en provenance de la SCPI, sont en majorité des loyers et doivent être déclarés en temps que tels. Ce sont donc des "revenus fonciers" qui sont imposés à l'impôt sur le revenu auquel s'ajoute les prélèvements sociaux. Il convient donc de bien évaluer sa fiscalité pour faire le bon choix.
Lorsque la SCPI distribue des revenus financiers, issus de placements de trésorerie, alors la fiscalité applicable est le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%, prélèvements sociaux inclus ou bien, en option, au barème de l'impôt sur le revenu si votre tranche marginale d'imposition est Inférieure ou égale à 11%.
Lors de la revente des parts, si une plus-value est constatée, un impôt devra être payé conformément au régime des plus-values du particulier (Exonération à 100% après 22 ans pour l'impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour avoir un tableau détaillé sur l'application des abattements, cliquez ici.
Bon ! Maintenant que vous connaissez l'essentiel de la théorie, ça donne quoi en pratique ?
Rendements moyen des SCPI depuis 1973
Wouhaou ! Pas une seule année négative en 48 ans. C'est quand même de nature à rassurer au vue de toutes les aventures que nous avons vécues depuis... Mais bon, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Vous connaissez sans doute cette phrase consacrée... et justifiée !
En regardant de plus près, le graphique suivant nous donne la performance cumulée corrigée de l'inflation ! En effet, ça parait bien d'avoir un rendement de 8,8% en 1974 mais vu que l'inflation était à 13,7%, ça rend la performance beaucoup moins sexy !! Du coup, ce type de placement n'a réellement été rentable qu'à partir de 1984 et il aura fallu quasiment 10 ans pour retrouver le niveau initial de 1973.
Mais tout ceci est une très vieille histoire qui nous permet de prendre conscience de l'impact de l'inflation sur le revenu du capital.
Depuis 1984, l'ambiance est au beau fixe et les rendements restent très attractifs si l'on compare à tout les supports disponibles sur le marché et leurs niveaux de risques associés.
Du coup, pour quelles raisons devriez-vous investir dans les SCPI ?
DES RENDEMENTS RÉGULIERS POTENTIELS
Historiquement, les rendements ont toujours été positifs depuis 1993. Le couple rendement risque reste raisonnable et les montants d'investissement très accessibles.
DIVERSITÉ DE BIENS ET DE LOCATAIRES
Suivant sa stratégie, la SCPI peut investir dans des biens de différentes natures et de différentes tailles.
Elle fait donc appels à des locataires également très variés.
UN ACCÈS FACILITÉ À L'IMMOBILIER PROFESSIONNEL
Les SCPI permettent d'investir dans des secteurs et des thématiques souvent difficiles d'accès pour le particulier comme les bureaux, la logistique, les commerces.
UN CAPITAL DE DÉPART TRÈS RAISONNABLE
Inutile de mobiliser de fortes sommes, vous pouvez devenir propriétaires de parts de SCPI pour quelques centaines d'euros et démarrer l'aventure.
AUCUN SOUCI DE GESTION IMMOBILIÈRE
La sélection des biens, l'achat et la revente, la recherche de locataire, la gestion quotidienne des quittancement et autres travaux. Le gestionnaire s'occupe de tout.
Mais avant, quels sont les risques et contraintes que vous devez connaître ?
RISQUE DE REVENU ET DE CAPITAL
Les revenus distribués par la SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La valorisation des biens qui la composent également.
RISQUE DE LIQUIDITÉ
La liquidité des parts n'est pas garantie et dépend de la demande. Par ailleurs, il s'agit de sous-jacents immobiliers qui sont peu liquides par nature.
RISQUE DE MARCHÉ
La conjoncture économique a un impact direct sur la valeur des parts détenues et leur liquidité ainsi que sur les revenus distribués régulièrement par la SCPI.
RISQUE LIÉ À L'ENDETTEMENT
La SCPI peut avoir recours à l'endettement dans la limite de 40% de la valeur de ses actifs immobiliers. En cas de retrait, le montant perçu peut en dépendre.
DURÉE D'IMMOBILISATION CONSEILLÉE
Il est conseillé de conserver les parts de SCPI pendant une durée minimum de 10 ans. C'est un investissement immobilier qui se conserve, comme l'immobilier classique.
Et pour aller un peu plus loin ?
Vous souhaitez diversifier votre patrimoine et n'avez pas envie d'être confronté aux contraintes de gestion imposées par l'immobilier en direct ?
Savez-vous qu'il est possible d'investir plus massivement dans ce type de support en ayant recours à un prêt bancaire ? Certains établissements bancaires sont spécialisés et peuvent vous aider à réaliser votre projet.
Vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière ? Vous aimeriez trouver une solution pour transmettre votre patrimoine en limitant les droits de succession ? Ou bien vous disposez d'un capital de départ limité et vous n'avez pas besoin de revenus immédiats ?
L'investissement sous la forme d'un démembrement de parts de SCPI peut vous apporter une réponse efficace à votre besoin.
Vous l'aurez compris, les SCPI offrent de très belles opportunités d'investissement à partir du moment ou le choix, le montage et le timing sont adaptés à votre situation personnelle.
Pour évaluer si ce support peut être une réponse à vos besoins, il n'y a qu'une solution. Demandez votre Bilan Patrimonial Personnalisé et prenez contact rapidement avec nous pour que nous puissions vous aider.