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 Thème : L'immobilier

Investissement locatif nu

🟢 À quoi ça sert ?
L’investissement locatif nu permet d’acheter un bien immobilier pour le louer sans mobilier (hors cuisine et salle de bain équipées), afin de percevoir des loyers et bénéficier d’une valorisation patrimoniale à long terme.

📌 Caractéristiques principales :

• Location d’un bien vide (bail de 3 ans renouvelable).
• Revenus fonciers imposés au barème de l’impôt sur le revenu.
• Possibilité d’opter pour le régime micro-foncier (si loyers < 15 000 €/an) ou le régime réel (déduction des charges et intérêts d’emprunt).

✅ Avantages :

• Forte stabilité locative avec des baux longue durée.
• Moins de gestion qu’un bien meublé (pas d’équipement à renouveler).
• Possibilité de défiscaliser avec le déficit foncier.

❌ Inconvénients :

• Fiscalité parfois lourde sur les revenus fonciers.
• Rendement généralement plus faible qu’un bien meublé.
• Moins de flexibilité en cas de départ du locataire.

🏆 Conclusion : L’investissement locatif nu est idéal pour sécuriser des revenus réguliers et bénéficier d’une valorisation patrimoniale sur le long terme.

Investissement locatif meublé (location en diffus)

🟢 À quoi ça sert ?
Investir dans un bien meublé permet de bénéficier d’une fiscalité attractive avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et d’obtenir des loyers plus élevés qu’une location nue.

📌 Caractéristiques principales :

• Bail meublé d’un an renouvelable (ou 9 mois pour les étudiants, 1 mois pour les locations saisonnières).
• Nécessite un mobilier minimum (lit, table, électroménager…).
• Revenus imposés sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec possibilité d’amortir le bien (régime réel).

✅ Avantages :

• Fiscalité avantageuse (réduction d’impôt avec amortissement en LMNP).
• Loyers plus élevés que la location nue.
• Flexibilité des baux (meilleure adaptation au marché locatif).

❌ Inconvénients :

• Gestion plus contraignante (meubles à entretenir, turn-over plus fréquent).
• Soumis à la réglementation des meublés de tourisme en cas de location courte durée.
• Moins de stabilité locative qu’un bien loué nu.

🏆 Conclusion : La location meublée est un excellent moyen d’optimiser la rentabilité locative tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse avec le régime LMNP.

Investissement en résidence gérée (EHPAD, étudiants, tourisme, affaires)

🟢 À quoi ça sert ?
Ce type d’investissement permet d’acquérir un bien dans une résidence avec services (étudiants, seniors, tourisme…) et de déléguer sa gestion à un exploitant professionnel.

📌 Caractéristiques principales :

• Achat d’un lot dans une résidence gérée par un exploitant.
• Signature d’un bail commercial avec un gestionnaire.
• Revenus locatifs garantis, imposés sous le régime LMNP/LMP.

✅ Avantages :

• Revenus sécurisés grâce au bail commercial.
• Zéro gestion locative.
• Fiscalité avantageuse via l’amortissement LMNP.

❌ Inconvénients :

• Dépendance à l’exploitant (risque de faillite, renégociation du bail).
• Revente plus complexe et marché secondaire moins liquide.
• Peu de flexibilité sur la gestion du bien.

🏆 Conclusion : L’investissement en résidence gérée est une solution clé en main pour percevoir des revenus passifs avec une fiscalité attractive, mais il faut bien choisir l’exploitant.

Loi Malraux

🟢 À quoi ça sert ?
Encourager la rénovation de bâtiments anciens dans des secteurs sauvegardés tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

📌 Caractéristiques principales :

• Travaux de rénovation réalisés sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France.
• Réduction d’impôt jusqu’à 30% des travaux (plafonnés à 400 000 € sur 4 ans).
• Obligation de location pendant 9 ans.

✅ Avantages :

• Forte réduction d’impôt sans plafond des niches fiscales.
• Valorisation d’un bien rare dans un secteur protégé.
• Pas de contraintes de plafonds de loyers ou de ressources du locataire.

❌ Inconvénients :

• Contraintes architecturales et coût des travaux élevés.
• Liquidité plus faible sur le marché de la revente.
• Obligation locative sans optimisation des loyers.

🏆 Conclusion : Un dispositif puissant pour les investisseurs fortement imposés souhaitant restaurer un bien patrimonial d’exception.

Déficit Foncier

🟢 À quoi ça sert ?
Permettre aux investisseurs de déduire les charges et travaux de leurs revenus fonciers imposables.

📌 Caractéristiques principales :

• Applicable à l’immobilier ancien nécessitant des travaux.
• Déduction des charges et travaux des revenus fonciers (et jusqu’à 10 700 € sur le revenu global si déficit).
• Possibilité de reporter le déficit pendant 10 ans.

✅ Avantages :

• Réduction immédiate de la fiscalité.
• Idéal pour des propriétaires avec des revenus fonciers élevés.
• Pas de contrainte de plafonds de loyers ou de zonage.

❌ Inconvénients :

• Nécessite d’importants travaux.
• Risque de vacance locative pendant les travaux.
• Immobilisation du capital sur le long terme.

🏆 Conclusion : Le déficit foncier est une stratégie de défiscalisation puissante pour les investisseurs souhaitant réduire leur imposition sur leurs revenus fonciers.

Loi Denormandie

🟢 À quoi ça sert ?
Encourager la rénovation de logements anciens en centre-ville tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

📌 Caractéristiques principales :

• Achat d’un bien nécessitant au moins 25% de travaux.
• Réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix d’achat (sur 12 ans).
• Plafonds de loyers et de ressources des locataires.

✅ Avantages :

• Défiscalisation attractive.
• Contribution à la rénovation urbaine.
• Accessible aux petits budgets.

❌ Inconvénients :

• Contraintes de zonage et de plafonds de loyers.
• Obligation de réaliser des travaux.
• Rentabilité parfois inférieure à d’autres dispositifs.

🏆 Conclusion : Un bon dispositif pour défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier ancien en centre-ville.

Location à Loyer Intermédiaire (LLI)

🟢 À quoi ça sert ?
Encourager la location à des ménages modestes en échange d’un abattement fiscal.

📌 Caractéristiques principales :

• Plafonds de loyers inférieurs au marché.
• Abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 85% des revenus locatifs (avec convention Anah).
• Engagement locatif de 6 à 9 ans.

✅ Avantages :

• Forte réduction d’impôt.
• Sécurisation locative avec un large choix de locataires.

❌ Inconvénients :

• Rentabilité brute plus faible.
• Engagement sur le long terme.

🏆 Conclusion : Un levier fiscal intéressant pour optimiser un investissement locatif en zone tendue.